话说大宋政和年间，东京汴梁城西有个永宁坊，坊中有对异姓邻里。东边住着个开绒线铺的张允，浑家李氏早丧，单留个女儿唤作秀娥，年方二八；西边住着个教书先生陈德润，娘子王氏三年前染时疫去了，独子陈留哥刚满十七。两家门对门住着，中间只隔道粉墙，墙头探过几枝海棠，年年春来洒半街红雨。
这张允原是个走街串巷的货郎，积攒多年才盘下间铺面。那陈德润却是个屡试不第的秀才，在巷口设塾课蒙。因着家境相当，又都是寡男孤女，两家平素常相帮扶。张允出门进货时，常将秀娥托付陈家照看；陈德润授业繁忙时，留哥的饭食也多由张家预备。这般往来十数年，两个孩子竟比亲手足还亲厚三分。
这年清明才过，张允忽觉喉间不适，初时只当是伤风，谁想入了夏竟咳出血来。请了太医局大夫诊视，说是肺痨已入膏肓。秀娥哭得泪人般，日夜在榻前侍奉汤药。陈德润父子更是奔走抓药，将家中积蓄贴补大半。捱到中元节那夜，张允把陈德润请到榻前，攥着他手道：“老夫这辈子最放不下秀娥，若蒙不弃，愿将小女许配留哥...”话未说完便咽了气。陈德润泪如雨下，当下对天立誓必当成全此事。
谁知百日热孝刚过，情形却生变故。原来张允有个堂弟张俭，在南京应天府做绸缎生意，闻讯赶来奔丧。见绒线铺存货颇丰，又探得秀娥手中有张允毕生积蓄，便撺掇着要带侄女去南京依亲。秀娥虽与留哥青梅竹马，终究是未出阁的姑娘，怎好自提姻事？只得推说待父亲周年后再议。
偏生这年秋闱，陈德润再度名落孙山。归家后一病不起，延至立冬竟也撒手人寰。留哥霎时成了孤雏，幸得街坊帮衬才殡葬了父亲。那张俭见陈家势败，更铁了心要带秀娥南迁。临行前夜，秀娥偷将留哥唤到后巷，褪下腕上翡翠镯子递与他：“此物是娘亲遗物，你且留着当个念想。待我安顿妥当，必设法与你通音问。”留哥亦从怀中取出枚羊脂玉佩：“这是家传之物，姐姐带在身边，见玉如见人。”两个哭到更深夜重，终究被张俭催逼着散了。
自此一别三载。留哥守着破旧院落，白日帮人抄书换米，夜间苦读诗书。那秀娥在南京却过得甚是煎熬，张俭夫妇初时还假意周旋，待将绒线铺本钱并秀娥私蓄骗尽，便日日冷语相侵。这年端阳节，秀娥偶闻叔婶商议要将她卖给知府做妾，吓得魂飞魄散，当夜收拾细软偷跑出来。幸得观音院老尼收留，藏在后院做些绣活度日。
却说留哥这日接到桩抄经的活计，乃是给南京报恩寺誊写《金刚经》。因限期紧迫，索性背了书箱南下。这夜宿在扬州渡口，忽闻邻船有人啼哭，推开舷窗望去，见个女子投水，忙跳河相救。拖上岸来拨开湿发一看，不是秀娥是谁？原来秀娥听闻叔父追来，慌不择路逃到江边，自觉天地茫茫竟生短见。二人抱头痛哭，互诉别情。留哥见秀娥衣衫单薄，解下青衫与她披了，忽摸到怀中硬物——正是三年前那枚玉佩，用红绳系着贴肉而藏。
当下两人商议，决意同回汴梁。怕张俭追来，不敢走官道，专拣山僻小径而行。这日行至宿州地界，秀娥染了风寒，留哥只得在城外寻间客舍安置。谁知当夜遇着盗匪，将行李盘缠掠个精光。留哥护着秀娥跌跌撞撞逃到荒山，见座破败山神庙，权且栖身。秀娥烧得唇裂，留哥撕下衣襟蘸露水与她润唇。忽闻庙外马蹄声急，但见十余人举着火把涌来，当先的竟是张俭！
原来张俭勾结当地泼皮，沿途追缉。见留哥护着秀娥，冷笑道：“好个奸拐人口的贼囚！”示意众人动手。留哥拾起柴棍拼命，终究寡不敌众，被打得头破血流。正危急时，忽闻钟鼓齐鸣，但见数十武僧持棍围来。为首老僧声若洪钟：“佛门净土，岂容行凶！”众泼皮见是相国寺武僧，吓得抱头鼠窜。张俭还要强辩，老僧道：“施主莫欺心，方才尔等密谋，老衲在殿后听得明白。”张俭见事败，连夜逃回南京去了。
你道这般巧？原来这老僧正是报恩寺方丈，应相国寺之邀北上讲经，途中在此歇脚。闻留哥说及抄经之事，叹道：“小施主所抄《金刚经》此刻正在老衲箧中，真是因缘际会。”又问二人来历，留哥俱实相告。老僧合十道：“老衲与今尊曾有一面之缘，当年在汴梁茶肆，陈相公曾为贫僧解过围。”当下赠银十两为盘缠，又修书荐留哥到汴梁大相国寺掌管文书。
二人归京后，留哥依荐在相国寺谋得差事，秀娥则在寺前街租间小屋做针线。每逢朔望，留哥便假称烧香来探。这日正值腊八，秀娥熬了枣粥等留哥，忽闻叩门声急。开门见个满头珠翠的妇人，自称是永宁坊新搬来的薛婆子，受南京来人所托捎信。秀娥才启门闩，便被几个彪形大汉架住——竟是张俭买通牙婆前来绑人！
原来张俭贼心不死，探得秀娥下落，欲将她强卖给致仕的王侍郎为妾。秀娥被塞进马车时，急中生智，将袖中荷包扯破，沿途撒落香药。那荷包里装的正是她特制七香散——原想年下缝香囊送留哥的。这边留哥来到小屋，见门扉洞开，地撒香屑，心知有变。顺香痕追到汴河码头，见艘篷船正欲启航。冲上船掀帘一看，秀娥被缚在舱中，两个婆子正灌她哑药。
留哥怒极，抡起船桨横扫。正闹得不可开交，忽闻鸣锣开道，却是开封府尹巡河至此。府尹闻报上船查问，那张俭在南京本有官司在身，签押公文恰在府尹案头。当下锁拿一干人犯，当堂判张俭流三千里，薛婆子枷号三月。府尹见留哥秀娥情意深重，又查得二人原有婚约，特判：“择吉日完婚，本官当为主婚。”
你道这府尹为何这般体恤？原来他当年落魄时，曾得陈德润周济。此番调任开封，正欲寻故人子报恩，可不应了“种瓜得瓜”的古话？腊月廿三，留哥秀娥在永宁坊老宅成婚。花烛夜剪灯芯时，秀娥从箱底取出个红布包——竟是三年前分别时的翡翠镯子，另有个新绣的香囊，盛着那年山神庙里留哥撕下的青衫布条。
留哥后来应试得中，外放县尉。临行前夫妻同往大相国寺还愿，知客僧笑道：“施主可记得当年方丈赠言？佛说因果如环，两位施主善心不改，终得圆满。”二人朝罗汉堂叩拜时，忽见廊下转出个癞头和尚，口唱偈子：“海棠红透粉墙西，香篆结成连理枝。莫道风波摧并蒂，云开月朗正当时。”唱罢大笑三声，竟化清风而去。
这正是：廿载邻舍谊，三载别离情。世路多艰险，人心自权衡。纵有风波恶，岂改金石盟？请看汴河水，日夜向东倾。