这故事发生在一座老学校里。有这么一座废弃宿舍楼，都荒废三年啦，传说这里头有个红衣学姐的鬼魂。
话说在一个晚上，午夜十一点四十分，四个年轻人跑到这布满蛛网的废弃宿舍楼里。落清、富二代陈昊、林骁，还有苏瑶。落清手里攥着手机，手机屏幕的幽光映出另外三张年轻的脸。陈昊叼着电子烟，拿着手电筒，那光柱在墙上的涂鸦上扫来扫去；林骁正忙着调试直播设备，把镜头对准走廊尽头那扇贴满符纸的门；苏瑶呢，在把玩一个从旧货市场淘来的铜铃铛，红绳缠在她那纤细的手腕上，看着就像一道新鲜伤口。
落清的手指碰到镜面的时候，整层楼的温度“唰”地就降下来了。她瞅着406宿舍门框上那斑驳的血手印，身后传来苏瑶的嗤笑声：“这破楼都废弃三年了，哪有什么红衣学姐？”
陈昊踩灭烟头，说：“开始吧，按老规矩，顺时针轮转喊名字。”他们要玩四角游戏，这游戏规则简单，四个人分站房间四角，第一个人走向相邻角落轻拍人家肩膀，被拍的接着传递。要是出现没人的角落却还有脚步声，那就说明有第五个“人”加入了。
正玩着呢，铃铛声突然响起来。落清猛地一回头，就看见苏瑶手腕上的红绳不知啥时候松开了，铜铃正往那贴满符纸的房门滚去。陈昊弯腰去捡铃，这时候林骁的直播画面突然雪花乱飞，弹幕上疯狂刷着满屏血字：【她来了】
紧接着，第二声铃响从天花板传来。林骁的摄像机“啪”地摔在地上，镜头裂成了蜘蛛网一样。陈昊用手电筒一照墙角，妈呀，那多了个蜷缩的人影，湿漉漉的长发遮住脸，校服裙摆还滴着暗红的液体。苏瑶想尖叫，可那声音卡在喉咙里出不来，她发现自己手腕被红绳勒出深紫的淤痕，而铜铃竟凭空出现在红衣身影的脚边。
落清一下子喊出“周蔓”这个名字，所有人都僵住了。原来三年前有个学姐周蔓跳楼自杀，档案里死亡时间正是午夜十二点零七分。这时候陈昊突然掐住自己脖子，脸涨得紫红，青筋都暴起来了，就好像有双无形的手在勒他。林骁去拉他，结果自己也跟着悬空浮起来，后脑勺重重撞上天花板。
落清抓起铜铃就往楼梯跑，身后传来苏瑶凄厉的哀嚎。她在转角镜中一瞧，妈呀，红衣女人贴在自己背后，腐烂的手指穿透镜面，正轻轻抚摸她的后颈。
落清跑到医学院解剖室，那福尔马林的味道直往鼻子里钻。她这才看清铜铃内侧的铭文，竟是用血写的生辰八字。在档案室泛黄的报纸里，她找到了真相。原来周蔓不是自杀，她被三个男生锁在实验室三天，求救声还被当成恶作剧。第四天清晨人们发现她时，她的十指指甲全掀翻在门上。
这时候铜铃在落清掌心发烫，红衣女人出现在停尸柜的玻璃门上。她校服口袋掉出一张合照，上面是年轻时的陈昊父亲和另外两个男人，背景就是这栋宿舍楼。
落清把铜铃按在镜面，说：“你要找的不是我们，害你的人十五年前就死了。”镜中女人的脸突然裂开，黑血从七窍往外涌。整栋楼开始震颤，无数冤魂的哭嚎从地底传来。落清明白了，周蔓的怨气早和这栋吞噬过十二条人命的凶楼融为一体了。
到了顶楼天台，风卷着纸灰。落清看着逼近的红衣女人，突然摇响铜铃，大喊：“你等的仇人在这里！”她扯开背包，三块沾着墓土的灵牌“哐当”砸在地上，上面正是当年施暴者的名字。
红衣学姐发出野兽般的嘶吼，灵牌瞬间爆裂成木屑。落清趁机把铜铃抛向半空，那铃舌竟自动撞击出招魂调。无数苍白手臂从地面伸出来，拽住红衣女人的脚踝往地缝里拖。
落清握住从铃身抽出的桃木签，这是周家祖传的引魂签，说：“该走了，学姐，他们在地狱等了你十五年。”红衣女人最后看了眼宿舍楼，化作青烟钻进铜铃。等晨曦穿透乌云，废墟里就只剩四枚生锈的校徽，上面分别刻着四个失踪学生的名字。
三个月后，落清站在新落成的图书馆前。焚烧凶楼那晚，她在灰烬里找到本烧焦的日记，首页贴着周蔓和男友的合照，那男生和林骁长得一模一样。铜铃静静躺在背包里，偶尔发出细微嗡鸣，就好像在提醒她：有些因果，终究得活人来偿还。