建筑设计师陈标凭借出色的设计方案，从老板手中获赠一座山中别墅。他满心欢喜地带着妻子林秀兰、女儿陈小珍以及女儿的男友阿强搬入新居，却不知这栋别墅背后藏着惊天秘密。
入住首日，搬运公司便无故搬走家具，还切断了电源。夜晚，别墅陷入一片漆黑。陈小珍和阿强在厨房摸索时，突然瞥见一个独眼男人一闪而过，那瞬间的对视，寒意顺着脊梁骨直窜头顶。陈骠为解决照明问题，前往附近寺庙借灯。当夜，寂静的别墅里突然传来若有若无的戏曲声，咿咿呀呀，如泣如诉。循着声音，他在屋顶的阁楼房间发现一张陈旧的全家福，照片里的人面容诡异，眼神空洞地盯着他，仿佛要将他吸进照片里。
林秀兰也在外出时偶遇独眼男人，对方神色慌张地警告她：“赶紧搬走，这房子不干净！” 可当她向家人和邻居诉说时，却被当作受了惊吓，精神恍惚。台风夜，阿强留宿别墅。朦胧间，他以为与陈小珍温存，次日醒来才惊恐地发现，昨夜根本没有发生任何事——他分明是被鬼戏弄了。
阿强心急如焚，找来自称“捉鬼大师”的师兄帮忙。然而，这位大师刚踏入别墅，便被无形的力量推着撞向墙壁，法器散落一地，灰溜溜地落荒而逃。陈骠在电视上看到师兄的玄学节目，听说鬼魂能被摄像机捕捉，便拿起相机守株待兔。可镜头里的鬼影刚一出现，一股阴冷的气息便扑面而来，他瞬间被鬼附身，眼神呆滞，嘴里哼唱着凄凉的戏曲。
多方打听后，陈骠终于揭开别墅的恐怖往事：十年前，这里的主人是位颇有名气的戏曲演员。一场意外让他瘫痪在床，性情也变得暴戾乖张，动辄虐待妻儿。最后，他竟丧心病狂地纵火烧屋，一家老小全都葬身火海。陈小珍从电视台新闻里获取更多细节，与阿强一起找到独眼男人。原来，他是隐世法师佛跳墙。佛跳墙面色凝重地告知，别墅中的冤魂怨念极深，正四处寻找替身，好让自己脱离苦海。
危机四伏的夜晚，佛跳墙命阿强去挖取自己师父的骨灰，自己则孤身前往别墅救人。此时的陈骠已被鬼完全控制，眼神凶狠，在屋内堆满易燃物，准备烧死妻儿，妄想以这种残忍的方式“超度”全家。火势迅速蔓延，浓烟呛得人睁不开眼，林秀兰和陈小珍绝望地哭喊着。千钧一发之际，佛跳墙破门而入，将写满符咒的布抛向火焰，火苗瞬间被压制。紧接着，他与唱戏鬼缠斗在一起，屋内法器乱飞，阴风阵阵。
关键时刻，阿强抱着骨灰狂奔而来。一旁的小侄女小欣鼓起勇气插上电扇插头，陈骠趁着混乱启动电扇，骨灰如利箭般射向唱戏鬼。随着一声凄厉的惨叫，唱戏鬼化作一缕黑烟，消散在夜空中。
次日，陈骠联系好友老梁，准备拆除这座充满血腥与怨气的别墅。公司的何经理赶来阻拦，却被一股神秘力量拖进别墅。没过多久，何经理面色惨白地冲出来，浑身颤抖，嘴里念叨着“有鬼”。陈骠一家收拾行李准备离开时，在门口遇到了受伤的佛跳墙。就在众人唏嘘之际，老梁带来好消息：表弟在新加坡筹备酒店项目，点名邀请陈骠担任主设计师。
当汽车缓缓驶离别墅，后视镜里，那栋阴森的建筑逐渐模糊。可山间呼啸的风声里，似乎还回荡着若有若无的戏曲声，诉说着往昔的冤屈与仇恨。
大火熄灭后的第七天，村里的老人们仍能在深夜听见别墅废墟传来小孩的啜泣，和断断续续的胡琴声。新任村长带着人清理残垣时，从焦黑的梁柱下挖出个铁盒，里头泛黄的日记本上，密密麻麻记着被烈火掩盖的真相。
原来瘫痪的戏曲演员名叫周正，瘫痪后不仅性情大变，还染上了毒瘾。他怀疑妻子秋娘与戏班琴师有染，常把她锁进地下室毒打。八岁的女儿小莺为保护母亲，偷藏了父亲的鸦片，却被周正用胡琴弦活活勒死。秋娘抱着女儿冰冷的尸体，在地下室刻满诅咒，最终用煤油点燃了整座房子，与发疯的丈夫同归于尽。
陈骠一家搬走后，独自留下收拾烂摊子的老梁，在拆除阁楼时发现了暗格。暗格里藏着半卷胶片，画面里是周正殴打秋娘的场景，而拍摄者竟是那个独眼男人——当时戏班的琴师。原来琴师与秋娘青梅竹马，却被周正用计拆散。周正瘫痪后，琴师以照顾之名回到别墅，偷偷记录暴行，打算以此威胁周正离婚，不料被发现后遭追杀，慌乱中失足摔下山崖，摔瞎了右眼。
琴师死后怨念不散，与秋娘的鬼魂达成交易：他化为独眼人警告生人离开，秋娘则用怨气将别墅化作牢笼，让更多人感受她曾经历的绝望。当佛跳墙制服唱戏鬼时，琴师的魂魄也在暗格里消散，临走前胶片突然自燃，灰烬中浮现出秋娘抱着小莺的幻影，终于露出了释然的微笑。
但这场悲剧并未彻底终结。三年后，陈骠设计的新加坡酒店发生大火，调查发现起火点的电路设计竟与当年别墅如出一辙。火场废墟里，有人看见三个焦黑的身影手牵着手，在浓烟中缓缓走向远方。
新加坡酒店大火的余烬未散，陈骠一家便陷入了新的噩梦。自从那场火灾后，小侄女欣欣开始频繁梦游，深夜里总能被监控拍到她对着空气哼唱凄凉的戏曲，双手还做出勒脖子的动作，眼神空洞得如同当年别墅里的全家福照片。
佛跳墙拖着伤躯突然登门，他面色凝重地告知，周正的怨气太过浓烈，在新加坡借尸还魂，试图操控欣欣重演当年的惨剧。更可怕的是，琴师与秋娘的魂魄因执念消散，再无人能压制这股邪恶力量。此时的别墅旧址，被开发商改建成了高档养老院，老人们却接连离奇死亡，死状皆是被琴弦勒颈。
陈骠决心主动出击。他与佛跳墙潜入养老院地下室，发现周正竟用骨灰重塑了肉身，正将老人们的魂魄炼化成傀儡。佛跳墙祭出祖传桃木剑与之缠斗，却被周正的毒烟侵蚀得口吐鲜血。关键时刻，陈骠突然想起周正生前痴迷机关设计，他利用建筑图纸中的漏洞，启动地下室的通风系统，将周正骨灰吹散到预先布置的八卦阵中。
然而周正的怨气凝成黑雾，重新聚合成形。千钧一发之际，欣欣突然出现在地下室，她眼神清明，手中捧着当年小莺的遗物——一把残破的胡琴。原来秋娘的魂魄并未消散，她暗中指引欣欣，用女儿生前最爱的乐器唤醒周正残存的人性。
欣欣颤抖着拉起胡琴，熟悉的曲调回荡在地下室。周正的黑雾剧烈翻涌，恍惚间浮现出一家三口昔日的温馨画面。就在他稍有动摇时，佛跳墙趁机甩出捆仙索，陈骠则将沾有秋娘骨灰的符咒贴在黑雾上。随着一声凄厉的惨叫，周正的怨气终于烟消云散。
事后，佛跳墙在地下室墙壁发现秋娘最后的留言：“愿此后人间，再无家暴与仇恨。” 陈骠决定放弃建筑事业，投身反家暴公益。而那把胡琴，被供奉在养老院的祠堂里，每当有老人受虐，琴弦便会自动发出哀鸣，仿佛在守护着世间的正义与和平。
标叔一家将最后一箱行李塞进货车时，后视镜里的别墅在暮色中诡异地扭曲变形，屋檐下的铜铃无风自动，发出细碎而阴森的声响。尽管恶鬼已除，但空气中仍弥漫着挥之不去的腐臭味，仿佛整座山都被诅咒浸透。
就在车子发动的刹那，公司老板何志远带着保安队驱车赶来。他涨红着脸，挥舞着合同复印件嘶吼：“这栋别墅是公司资产！谁也不准拆！”原来何志远暗中与地下文物贩子勾结，觊觎别墅地基下埋藏的古董。标叔试图解释这里的凶险，却被何志远以违约相威胁。
僵持间，天色突然阴沉下来。别墅阁楼的窗户闪过一道黑影，紧接着传来婴儿尖锐的啼哭。标叔心头一颤——佛跳墙曾说，周正一家死后，秋娘腹中未出世的胎儿也化作了怨灵，只是一直藏在别墅深处。
“让开！”标叔猛地冲向一旁的建筑工地，启动闲置的吊机。钢索划破夜空，吊钩精准地勾住何志远的西装。不等众人反应，标叔已将他甩向别墅大门。何志远惊恐的惨叫戛然而止，别墅内传来重物坠地的闷响。
保安们举着手电筒冲进别墅，却在三分钟后连滚带爬地逃出来，面色惨白如纸。他们语无伦次地描述：在地下室，何志远瘫坐在角落，面前站着个浑身焦黑的女鬼，怀里抱着个血肉模糊的小鬼。女鬼的眼睛里没有瞳孔，只剩两个汩汩流血的黑洞，而小鬼正用指甲抠挖着何志远的肩膀，每一下都带出一缕缕黑雾。
第二天清晨，警察在别墅里发现了何志远的尸体，他的面容扭曲，脖颈上缠绕着烧焦的脐带。法医报告显示，死者体表无外伤，但心脏被某种力量生生震碎。标叔带着家人连夜离开时，看见佛跳墙倚在村口老槐树下，他指着天空轻叹：“怨气未散，这孤山......终究还是不干净啊。”
此后，那栋别墅再无人敢靠近。每当暴雨倾盆，山下的村民总能看见别墅窗户透出幽蓝的光，隐约有女人哼唱摇篮曲的声音，混着婴儿的啼哭，在山谷间久久回荡。而何志远带来的保安队中，陆续有人在家中上吊自尽，他们临终前都在墙上用血写下同一句话：“还我孩子......”
至此，这场被诅咒别墅引发的惊悚故事，在血腥与哀嚎中落下帷幕。恶鬼虽灭，却仍在人间留下斑驳血痕，孤山别墅成了永远无人敢踏足的禁地，那些缠绕着仇恨与怨念的传说，也在村民的口口相传中，成了警示后人的恐怖寓言。